임차권·임대인 지위 상속, 세입자였는지 집주인이었는지부터

세입자였던 경우: 주택임대차보호법 제9조

임차인이 사망하면 그 임차권(계약상 지위와 보증금 반환청구권 포함)은 원칙적으로 상속재산에 포함되어 상속인에게 승계됩니다. 상속인이 없다면 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상 혼인관계에 있는 사람이 승계합니다(제1항).

상속인이 있더라도 사망 당시 그 주택에서 함께 살고 있지 않았다면, 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 승계하는 것으로 정해져 있습니다(제2항). '가정공동생활'은 단순히 같이 사는 것을 넘어 서로 부양하고 협조하는 관계를 뜻한다고 설명되며, 이 부분은 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

승계를 원하지 않는다면

임차권 승계 대상자가 승계를 원하지 않으면, 임차인이 사망한 후 1개월 안에 임대인에게 반대 의사를 표시해 승계를 거부할 수 있습니다(제3항). 보증금보다 밀린 월세나 관리비가 많아 승계가 부담스러운 경우 등에 고려할 수 있습니다.

임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 승계자에게 함께 귀속되므로(제4항), 밀린 월세 같은 채무도 함께 넘어온다는 점을 염두에 두고 결정합니다.

집주인이었던 경우: 민법 제1005조

임대인이 사망해도 임대차계약은 종료되지 않습니다. 상속인이 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 포괄적으로 승계하며(민법 제1005조), 임차인의 보증금 반환청구권도 그대로 유지됩니다.

상속인이 여러 명이면 보증금 반환 책임을 법정상속분대로 나누어 진다는 설명과, 임차인 보호를 위해 상속인 전원이 연대로 책임진다고 보는 설명이 함께 있어 다툼의 소지가 있습니다. 실무에서는 임차인이 상속인 전원을 상대로 요구하는 경우가 흔하므로, 상속인끼리는 누가 실제로 보증금을 부담할지 협의서에 미리 정해 두는 것이 안전합니다.

등기·상속 절차와 함께 챙길 것

임차권·임대인 지위 문제는 상속등기와 별개 절차지만 같은 시기에 함께 처리하면 효율적입니다.

• 임차인(세입자)이었던 경우: 승계 여부를 먼저 정하고, 승계한다면 계약 만료 시 보증금을 받을 준비를 합니다.
• 임대인(집주인)이었던 경우: 임차인에게 상속 사실을 알리고, 상속등기와 함께 임대차 승계 사실을 정리합니다.
• 부동산 상속등기 자체가 함께 필요하다면 부동산 종류에 맞는 안내(상가·오피스텔, 아파트 등)를 참고하세요.
• 채무가 걱정되면 상속포기·한정승인 기한부터 기한 구분 안내에서 확인하세요.